ACQUISTARE UN IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE
Ci sono diversi modi per acquistare un immobile di nuova costruzione:
• Acquisto su carta_ quando un privato compra un immobile da un costruttore di cui esiste solo il progetto.
• Acquisto di un immobile da costruire_ intende il contratto con il quale il diritto di proprietà verrà trasferito in un momento futuro che solitamente coincide con il momento di ultimazione dell’immobile.
• Acquisto di un immobile ultimato_ quando si acquista un immobile, ultimato in tutte le sue parti, accatastato e reso agibile.
IVA ED IMPOSTE
La regola generale prevede, per la cessione di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese, l’esenzione da Iva ma, come disciplinato dall’art. 10 comma 1, numero 8-bis del D.P.R. 633/1972, potrebbero esserci delle deroghe:
Le cessioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro i 5 anni dalla fine dei lavori sono obbligatoriamente assoggettate ad Iva.
Al superamento del termine quinquennale tale vendita è esente. Tuttavia è concessa la facoltà per l’impresa costruttrice/ristrutturatrice di richiedere l’opzione per l’applicazione dell’Iva.
In caso di applicazione dell’Iva da parte dell’impresa costruttrice, le aliquote iva applicabili saranno:
• 4 %: Acquisto prima casa
• 10%: Acquisto seconda casa
• 22%: abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 o A/9
Inoltre, se si acquista come seconda casa, l’acquirente è tenuto a versare le seguenti imposte:
• Imposta di registro al 9%
• 50 euro di imposta catastale fissa
• Imposta catastale fissa di euro 50
Mentre, per l’acquisto della prima casa:
• L’imposta di registro sarà gratuita (invece che il 2 per cento del valore catastale)
• L’imposta ipotecaria e catastale sarà gratuita (invece che 50 euro ognuna)
• L’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento sarà esente sul finanziamento per acquisto, costruzione o ristrutturazione dell’immobile prima casa con requisiti per accesso al bonus prima casa per i giovani under 36
ACQUISTARE TUTELANDOSI
Quando si acquista un immobile da costruttore, è obbligatorio stipulare un preliminare di vendita dal notaio mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Con il Dlgs. n. 14/2019, è stato fissato il contenuto “minimo”, in termini tecnici, documentali e di tempistiche del contratto preliminare:
• Estremi del permesso di costruire e di ogni altro titolo abitativo
• Capitolato ed elaborati di progetto
• Esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile
• Caratteristiche tecniche della costruzione
• I termini massimi di esecuzione del fabbricato
• Il prezzo complessivo per la compravendita
• Gli estremi della fideiussione
• L’eventuale indicazione di imprese appaltatrici
In questa delicata fase, pensare di affidarsi ad un professionista immobiliare che vi possa guidare e seguire passo passo, farà si che questa esperienza risulti sicuramente per voi meno stressante e il rischio di tralasciare piccoli dettagli che potrebbero rivelarsi molto importanti sarà ridotto al minimo.
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