IL NOTAIO
CHI E’ IL NOTAIO?
Il notaio è un pubblico ufficiale che si occupa di redigere atti sicuri, validi e inattaccabili nel tempo, in merito a compravendite, mutui, donazioni, costituzioni di società o testamenti. Per legge deve essere super partes e quindi tutelare le parti in egual misura, al quale lo Stato affida anche la riscossione delle imposte, per attività e operazioni economicamente rilevanti.
ATTIVITA’ SVOLTE DAL NOTAIO NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Rimanendo nel settore immobiliare, andiamo ad approfondire le attività che il notaio svolge per la preparazione di tutta la documentazione necessaria per istruire la pratica di compravendita immobiliare.
Come prima cosa il notaio indaga sulla volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge.
Successivamente procederà con delle attività di controllo di legalità, quali:
• accerta l’identità personale delle parti impegnate nell’atto e la loro capacità di compierlo attraverso la verifica del regime patrimoniale tra i coniugi (comunione legale dei benio separazione), della legittimazione ad intervenire, in caso di stranieri, minori, interdetti, inabilitati o beneficiari di amministrazione di sostegno, ecc.
Questo primo controllo serve a scongiurare il rischio di furti di identità, molto diffusi negli ordinamenti giuridici di common law, ove è possibile l’accesso per modificare le risultanze dei registri immobiliari (ove esistenti) senza alcun controllo preventivo di legalità. Il fenomeno è così grave negli Stati uniti che l’FBI ha chiesto la collaborazione del Notariato italiano per prevenire frodi di questo tipo, mostrando l’interesse del mondo anglosassone per il sistema di civil law e le sue garanzie.
• verifica, per legge, l’inesistenza di precedenti ipoteche, o vincoli o pignoramenti presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate.
• verifica la regolarità urbanistica e catastale degli immobili.
• verifica che l’immobile, oggetto della vendita, non sia sottoposto a discipline peculiari ad es. in tema di edilizia residenziale pubblica (esistenza di requisiti soggettivi in capo all’acquirente, o vincoli di prezzo), o a diritto di prelazione a favore di determinati soggetti o se si tratta di beni di interesse storico, artistico, archeologico.
• individua il regime fiscale relativo al caso concreto e verifica la sussistenza di requisiti per eventuali benefici fiscali (ad esempio l’agevolazione per l’acquisto della prima casa, o il credito di imposta o l’esenzione da imposte in caso di trasferimenti in esecuzione di accordi di separazione o di divorzio).
NUOVI CONTROLLI
Con le recenti direttive europee sono stati introdotti, come obbligatori, nuovi controlli che il notaio deve effettuare, quali:
• controllo della prestazione energetica degli immobili, che deve essere certificata in base alle norme nazionali e regionali in materia.
Per la vendita di edifici dotati di impianti è obbligatoria la dotazione e spesso anche l’allegazione dell’attestato di prestazione energetica (APE), vedi il nostro articolo DOCUMENTI E CERTIFICAZIONI PER VENDERE CASA.
• verifica dell’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
ATTO DI COMPRAVENDITA
Una volta effettuai i dovuti controlli si procederà con la sottoscrizione dell’atto di vendita, dove avviene solitamente anche la consegna del bene.
Al momento della consegna sarà opportuno far predisporre dall’amministratore di condominio una dichiarazione in merito alla regolarità nel pagamento delle spese condominiali da parte del venditore, in quanto l’acquirente risponde del mancato pagamento delle spese condominiali dovute nell’anno precedente.
Per tutelare i cittadini, la legge prevede regole minuziose per la formazione del rogito, quali:
• il notaio deve spiegare e leggere integralmente il contenuto dell’atto alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico.
• l’atto, una volta letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e infine viene sottoscritto dal notaio stesso.
• quello che il notaio attesta nell’atto notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti – anche davanti al giudice – salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.
Successivamente alla conclusione dell’atto, il notaio è tenuto ad effettuare, entro breve termine:
• la registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle relative imposte per conto del cliente.
• il deposito dell’atto – a garanzia di tutta la collettività – nei Registri Pubblici per renderlo noto ed efficace nei confronti di tutti (tecnicamente definiti terzi). Il deposito dell’atto nella conservatoria dei registri immobiliari competente è previsto dalla legge per permettere a tutti di sapere chi è il proprietario dell’immobile e se quest’ultimo è gravato da ipoteche o altri vincoli.
• la voltura catastale, in modo da aggiornare anche il Catasto.
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