L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
L’amministratore di condominio si occupa della gestione dello stabile, dell’esecuzione delle assemblee e delle delibere.
“Condominio” deriva dal termine latino condominium, che significa “dominio comune“, quindi l’etimologia si riferisce alla “proprietà comune“.
L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere nè rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti.
Le sue competenze spaziano dalla manutenzione ordinaria alle funzioni di gestione dello stabile, passando per la conservazione dei beni comuni.
Le attribuzioni dell’amministratore sono sia di carattere esecutivo (come l’attuazione delle delibere) sia amministrativo (ad esempio, gli adempimenti fiscali e tributari).
CHI PUO’ RICOPRIRE IL RUOLO DI AMMINISTRATORE?
I requisiti che un aspirante amministratore deve avere sono:
• essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili
• non essere condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo, per il quale la Legge attribuisce la pena della reclusione non inferiore a due anni e non maggiore di cinque anni
• non essere sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
• non essere interdetto o inabilitato
• non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari
• essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado
• aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale
QUANDO E’ PREVISTO?
L’art. 1129 del C.C. dopo la riforma attuata con la legge 220/2012, ha reso obbligatoria la nomina dell’amministratore, quando i condomini sono più di otto.
L’amministratore viene nominato dall’assemblea e, nel caso questa non vi provveda, dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell‘amministratore dimissionario.
La durata dell’incarico è di un anno, rinnovabile di un altro anno se non viene revocato.
CHI E’ L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E QUALI SONO I SUOI DOVERI?
L’amministratore è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio. Egli non ha alcun potere nè rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti.
DOVERI
Possiamo dividere i doveri dell’amministratore in base al momento del mandato in cui si manifestano:
1. Inizio incarico
2. In corso
3. Fine anno
4. Fine incarico
1. NEL MOMENTO IN CUI ENTRA IN CARICA DEVE:
• Comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
• Deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici.
• Deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate
• Volturare tutte le utenze del condominio
• Effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente.
• Inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio
2. DURANTE IL SUO MANDATO I SUOI COMPITI SONO:
• CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA
E’ fatto obbligo all’amministratore di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere. L’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione. L’assemblea infatti, non l’amministratore, è l’organo deliberativo del condominio e nella piccola democrazia dello stabile è anche l’organo dotato dei più ampi poteri. La mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore di condominio e motivo di revoca giudiziaria.
• DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI
L’amministratore è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare. Anche in questo caso il limite del potere dell’amministratore è l’assemblea: lo stesso articolo di legge (1133c.c.) stabilisce che contro i provvedimenti dell’amministratore è possibile sia il ricorso all’assemblea dei condomini, che all’autorità giudiziaria. Questo significa che una delibera contraria a un provvedimento annulla in tutto e per tutto il provvedimento preso.
• GESTIONE FINANZIARIA
L’amministratore deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio. Dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore.
• AZIONE CONTRO I MOROSI
L’amministratore è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito. L’amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale.
• TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
L’amministratore è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante.
• ADEMPIMENTI FISCALI
Nel caso del condominio si tratta della certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e della certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno. Essendo il condominio sostituto d’imposta spetta all’amministratore versare le somme relative con l’apposito modulo F24. Egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere. In caso di contestazione da parte dell’Agenzia delle Entrate il condominio viene sanzionato ma lo stesso può chiedere i danni all’amministratore.
• REGISTRI CONDOMINIALI
L’amministratore deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini
Allo stato attuale la legge individua 4 registri:
1. Il registro anagrafico in cui sono riportati i dati catastali di ogni singola unità abitativa, i recapiti e i nominativi dei proprietari
2. Il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio
3. Il registro di nomina e revoca degli amministratori
4. Il registro di contabilità in cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione
A richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita.
3. A FINE HANNO L’AMMINISTRATORE DEVE:
• Obbligatoriamente redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione. La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità.
Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge. Entro un mese è un termine che non contrasta con “entro 180 giorni” del Codice Civile, se il regolamento stabilisse un termine più ampio o non stabilisse affatto un termine varrebbe il limite imposto dal Codice Civile.
4. OBBLIGHI DI CESSAZIONE INCARICO:
A fine mandato l’amministratore è tenuto per legge a consegnare tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condomini. Se l’amministratore non ottemperasse a quest’obbligo incorrerebbe nel reato di appropriazione indebita, fattispecie, che in caso di condanna lo escluderebbe dall’esercizio della professione a norma dell’articolo 71bis delle norme di attuazione del Codice Civile.
Anche dopo la revoca del suo mandato e fino al completamento del formale passaggio di consegne l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte quelle attività con carattere di urgenza che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.
Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell’amministratore non siano affidati ad un soggetto ben determinato cioè tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo professionista non può esserci neanche un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.
NORMATIVA DI RIFERIMENTO
La normativa di riferimento in relazione alla figura dell’amministratore condominiale si trova nel Codice civile. Di seguito, si citano le norme di maggior rilievo, il cui contenuto verrà approfondito nei paragrafi successivi.
• Art. 1129 c.c.: nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
• Art. 1130 c.c.: attribuzioni dell’amministratore
• Art. 1131 c.c.: rappresentanza
• Art. 1133 c.c.: provvedimenti presi dall’amministratore
• Art. 64 disp. att. c.c.: sulla revoca dell’amministratore
• Art. 71 bis disp. att. c.c.: sulle condizioni per svolgere l’incarico di amministratore
• D.M. n. 140/2014 contenente il “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.
CONTATTACI PER AVERE UNA CONSULENZA GRATUITA!
SEGUICI ANCHE SUI NOSTRI SOCIAL PER RIMANERE SEMPRE AGGIORNATO!
